不動産は“逃げられない資産”になった：2026年、住所変更を放置した家が詰む理由

みなさん、おはようございます！こんにちは！こんばんは。
Jindyです。

その家、名義の更新漏れだけで“売れない資産”に落ちていませんか？

「実家の名義？そのうちやる」「引っ越したけど、登記までは…」――この“後回し”が、2026年4月1日からは通用しなくなります。改正不動産登記法により、土地や建物の所有者は、住所や氏名（法人なら本店・商号など）に変更があったら2年以内に変更登記が義務。正当な理由なく放置すると、5万円以下の過料の対象になります。さらに施行前に変更して未登記のままでも、猶予は2028年3月31日まで。つまり、昔のツケも一括で回収されるルールです。
※「住所変更くらいで…」と思いがちですが、国の広報でも“期限内の変更登記”と“過料”がはっきり明記されています。いまのうちに棚卸ししておくのが、いちばん安い。

ここで本質的に起きているのは、「不動産が“追跡される資産”に変わる」ということ。住所が古いまま＝連絡が取れない、相続で権利者が増える、空き家で管理が荒れる…こうした“グレーな放置”が、制度で炙り出されます。売る・貸す・担保に入れる――そのどれもが、登記情報の鮮度に依存するので、放置は資産の流動性を削り、将来の現金化（出口戦略）を詰ませます。会計っぽく言えば、帳簿の固定資産台帳がズレたまま監査に出すようなもの。見えない負債（手戻り・追加書類・専門家費用）があとからドカンと来ます。

救済策も用意されています。2025年4月21日から始まった「検索用情報の申出」をしておくと、法務局側が情報を照会して職権で住所等変更登記を進められる仕組みがあり、義務化後も“義務違反に問われない”方向に寄せられます。忙しい社会人ほど、ここを使うかどうかで手間が変わります。

この記事では、①どんな人がいつまでに何をやるべきか（2026→2028の締切を整理）、②放置すると資産価値と家計に何が起きるか（相続・空き家・管理不全の“コスト化”）、③司法書士・不動産管理・データ整備など周辺市場がどう動くか（投資チャンスも含む）――この3点を、難しい言葉抜きで一気に解きほぐします。読み終わる頃には、「うちの不動産、今どこが危ない？」が5分で点検できる状態にして帰ってもらいます。

1 2026→2028の“締切カレンダー”を掴む（まずは家の棚卸し）
2 相続・空き家・管理不全が“制度で炙り出される”時代（家計は実質、監査モードへ）
3 登記コンプラ時代の「家計オペレーション」──守りを固めつつ、波に乗る
4 結論
- 4.1 深掘り：本紹介

2026→2028の“締切カレンダー”を掴む（まずは家の棚卸し）

2026年4月の義務化って聞くと、「相続登記の話でしょ？」と混ざりがち。でも今回の主役は住所・氏名（会社なら本店など）の変更登記です。ここを押さえるだけで、焦りが一気に消えます。やることはシンプルに言うと「期限を知る→自分が対象か確認→手間を減らす仕組みを使う」の3つ。

いつまで？誰が？「2年ルール」と「2028年3月31日」をセットで覚える

2026年4月1日以降：住所や氏名が変わったら、原則2年以内に変更登記が必要。
そして見落としがちなのが、施行前に変わっていたのに放置している人も対象という点。ここに猶予がついていて、2028年3月31日までに片づければOK、というイメージです。
つまり、いま住所が違う人は「未来の義務」じゃなくて、すでに未処理の宿題がある状態かもしれません。

社会人あるあるで言うと、転職や結婚、引っ越しが重なる20〜30代は特に危ない。家を買ってから数回引っ越してる人、旧姓のままの人、親名義のまま住んでる人――このあたりは要注意です。

過料（最大5万円）より怖いのは「資産が動かせない」こと

ニュースでは「5万円以下の過料」が目立つけど、本当に痛いのはそこじゃないです。住所が古い＝連絡が取れないと判断されやすく、いざという時に手続きが止まる。

たとえば、

家を売りたい：買主や金融機関が嫌がる → 追加手続きで時間ロス
相続が発生：権利者が増えるほど “誰の住所が最新か” 探すだけで地獄
空き家化：管理が荒れる → 近隣トラブル → 行政対応や修繕でキャッシュ流出

会計っぽく言うと、「名義の更新漏れ＝将来費用の引当不足」みたいなもの。いま払わない代わりに、あとで専門家費用・書類集め・時間コストがまとめて発生します。しかもそのタイミングは、だいたい親の介護・相続・子育てと被って忙しい時期。最悪の重なり方をします。

手間を減らす鍵は「検索用情報の申出」：自分で走らなくていい仕組み

忙しい人ほど、ここが勝負どころ。2025年4月21日から始まった「検索用情報の申出」をしておくと、法務局が住基ネット等で照会して、条件が整えば職権で住所等変更登記を進めてくれる仕組みがあります。
ポイントは、“自分が毎回申請して更新する”から、“仕組みに乗って更新されやすくする”へ発想を変えること。これがまさに「不動産が追跡される資産」になっていく感覚です。

ざっくり実務の優先順位はこれでOKです👇

最優先：いま登記簿の住所が現住所と違う（旧姓も含む）
次点：複数不動産を持ってる／遠方の土地がある
早め推奨：親名義の家に住んでいる（相続の火種になりやすい）

まずは登記簿（全部事項証明書）を1通取って、住所と氏名が“今”と一致しているかだけ確認。ここが一致していれば、少なくとも「住所変更登記の爆弾」は小さくできます。逆にズレていたら、2026年・2028年の締切を待たずに、淡々と更新がいちばん安い。

相続・空き家・管理不全が“制度で炙り出される”時代（家計は実質、監査モードへ）

住所等変更登記の義務化って、表面は「住所を直してね」という話。でも本丸はそこじゃなくて、連絡不能な所有者を減らし、権利関係を動かせる状態に戻すこと。要するに、不動産が“放置しづらい資産”へ変わります。法務省の特設ページでも、変更日から2年以内の申請と過料の可能性が明記されていて、ルールはかなりストレートです。

相続は「感情イベント」から「権利データの整備」へ

相続って、気持ちの整理がつくまで動けないことが多い。でも制度側は待ってくれません。
住所が古い、氏名が旧姓のまま、相続で名義人が増えている——この状態は、売却や活用の前に“整地作業”が必要になります。

ここで効いてくるのが、住所等変更登記が義務になることで「先に整える」圧がかかる点。今までは“やった方がいい”だったのが、“やらないと詰みやすい”に変わります。しかも、義務違反が直ちに罰ではなく、まず法務局からの催告→それでも放置で過料、という流れまで整理されています。
つまり「バレたら終わり」じゃなく、「正すチャンスは来る。でも放置するとペナルティ」という監査っぽい運用。

空き家・管理不全は「見えない損」から「現金流出」に変わる

空き家って、放っておけるようで放っておけません。
管理が荒れると修繕費が出る、近隣トラブルで動く、最悪だと“処分したくても権利が固まらず売れない”。この時点で、不動産は資産というより負債を生む装置になります。

会計の言葉に寄せるなら、こうです。

登記が古い＝固定資産の「台帳情報がズレてる」
相続や空き家で権利者が増える＝意思決定コストが増える（社内稟議が激増する感じ）
管理不全＝維持費・修繕費が“突発費”として家計PLを殴る

だから、住所等変更登記は“手続き”というより、将来のキャッシュアウトを抑える予防会計です。

「追跡される資産」への転換で、周辺市場が動く（司法書士・管理・データ整備）

制度が動くと、周辺市場も動きます。象徴が「検索用情報の申出」。2025年4月21日開始で、これを出しておくと、条件が揃えば法務局が照会して職権で住所等変更登記を進める仕組み（いわゆる“スマート変更登記”方向）に乗せやすくなります。
これ、投資っぽく見ると面白くて、「不動産がデータで管理される」ほど、次の需要が増えます。

司法書士：住所・氏名の更新、相続の前工程（関係整理）の依頼が増える
不動産管理：空き家の管理受託、見回り、修繕、賃貸化の運用
データ整備：物件リスト化、権利者・連絡先の更新、書類の電子化

つまり、これからは“不動産を持つこと”が、ゆるい趣味じゃなく運用するポートフォリオに近づく。放置で価値が増える時代は終わって、「更新できる人が得をする」時代に入ります。

登記コンプラ時代の「家計オペレーション」──守りを固めつつ、波に乗る

ここまで読んで「やるべきことは分かった。でも結局、どう動けば一番ラク？」となってるはず。答えは、家計を“監査に強い運用”へ寄せることです。
住所等変更登記は2026年4月1日開始、変更後2年以内が原則、正当な理由なく放置すると5万円以下の過料の可能性——というルールは法務省の特設・Q&Aで明確です。
つまり、気合いで覚えるより「仕組み化」した人が勝つ。

“不動産台帳”を作る：家計のB/Sを整える感覚で

まずやるのは、感情ではなく台帳です。おすすめはこれだけ。

不動産ごとに「所在地」「名義人」「登記簿の住所・氏名」「現住所・現氏名」「更新が必要か」を1枚にまとめる
可能なら「相続予定」「空き家リスク（住んでる/貸してる/空き）」もメモ
住所や氏名がズレてたら、“売れない・貸せない・揉める”の入口だと判断して優先対応

これ、会計でいうと“固定資産台帳の整備”そのもの。資産の中身が見えた瞬間に、将来のコスト（手続き・修繕・税・専門家費用）が読めるようになります。逆に台帳がないと、相続や売却のタイミングで慌てて掘り起こすことになり、だいたい高くつく。

「自分で走らない」仕組み：検索用情報の申出とスマート変更登記

忙しい社会人に一番効くのがここ。法務省は、検索用情報の申出（2025年4月21日開始）と、それを前提にした職権による住所等変更登記の流れ（いわゆる“スマート変更登記”）を案内しています。

ポイントは、「引っ越したら都度申請してね」から、法務局側が照会して更新を進められる設計へ寄っていること。
もちろん万能ではないけど、少なくとも“放置しない導線”を作れる。今後の登記は、根性よりも運用設計のゲームです。

（選び方のコツ）

不動産が複数・遠方・家族名義が絡むなら、早めに司法書士へ寄せる
逆に1件だけ＆書類が揃ってるなら、自分で手続きも可能
どちらにせよ、最初にやるのは「登記簿と現状の照合」＝台帳づくり

周辺市場が動く：司法書士・不動産管理・データ整備が“成長の土台”に

制度が変わると、必ず“面倒を引き受ける市場”が伸びます。今回の義務化はまさにそれ。

司法書士：住所等変更、相続の前工程（権利者・書類の整理）が増える
不動産管理：空き家の見回り、修繕、賃貸化の運用が増える
データ整備：物件・名義・連絡先の管理、書類の電子化、手続きの可視化が価値になる

ここが投資の視点につながるところで、不動産そのものよりも「不動産を動かせる状態に保つサービス」にお金が流れやすい。住所等変更登記の義務化と、検索用情報〜職権変更の仕組みは、国が“不動産データの鮮度”を上げにいく動きだからです。
家計側はその波に飲まれるんじゃなく、先に整備して“余計な出費を防ぐ”のが勝ち筋。

放置していた名義のズレは、気づいた瞬間に「過去の自分の後始末」っぽくて嫌なんだけど、逆に言えばここを片づけるだけで、不動産はまた“使える資産”に戻ります。逃げられない資産になったからこそ、ちゃんと手入れした人のリターンが出やすい。そんな時代に入った、ってことですね。

結論

結局、この制度変更が突きつけてくるのは「不動産は、置きっぱなしの資産じゃない」という現実です。2026年4月1日から、住所や氏名（名称）が変わったら原則2年以内に住所等変更登記が必要になり、正当な理由なく放置すれば5万円以下の過料の対象になり得る。しかも、施行前に変わっていたのに未登記のものも整理が求められ、目安は2028年3月31日まで――過去の“放置”まで、期限付きで棚卸しが始まります。

ただ、これは「罰が怖いからやる」だけの話じゃありません。住所や名義が最新であるほど、売る・貸す・担保にする・相続で分ける――資産の“出口”が広がります。逆に古いままだと、いざというときに書類探しと関係者探しで時間が溶け、判断が遅れ、値段まで下がる。家計にとっては、見えない損失がじわじわ積み上がるタイプのリスクです。

救いもあります。検索用情報の申出をして「スマート変更登記」の導線に乗せれば、法務局が照会して職権で住所等変更登記を進める仕組みが用意されていて、忙しい人ほど“自分で走らない運用”に寄せられます。

だから最後に伝えたいのは、気合いではなくオペレーション。①登記簿の住所・氏名が「今」と一致しているか確認、②ズレていたら淡々と直す、③親の不動産も含めて台帳化して、相続・空き家・管理の論点を先に見える化する。これだけで、不動産は「揉める火種」から「選べる資産」に戻ります。分からないところは司法書士や法務局の案内に寄せてOK。抱え込まないほうが、結果的に安いです。

追跡される資産の時代は、逃げ道が減る代わりに、整えている人のほうが速く動ける時代でもあります。あなたや家族が、いちばん忙しいタイミングで詰まらないように。今日、1通だけ登記簿を取りにいく――それが、未来の家計を守るいちばん小さくて強い投資です。そして、整備が進むほど周辺サービス（不動産管理、書類の電子化、相続の事前整理）に需要が生まれます。家族の“面倒”をプロに外注できる選択肢が増えるのは、実は良いニュース。まずは今夜、家族に一言だけ。「家の名義って、最新になってる？」――その会話が、未来のトラブルを静かに消してくれます。