『ガラスのタワーはいつひび割れる？』──投資と会計で読む都心マンション“バブル方程式”

みなさん、おはようございます！こんにちは！こんばんは。
Jindyです。

あなたが買おうとしているそのマンション、本当に「資産」ですか？

金曜日の終業チャイムが鳴ると同時に、あなたはスマホで不動産アプリを開き、キラキラした夜景写真に指を滑らせる──「渋谷駅徒歩５分、天空ラウンジ付き2LDK・１億2000万円」。

もし“買うボタン”を押す直前のあなたに、ひとつだけ超能力を授けられるとしたら、それは「未来の財務諸表を透視する力」です。家賃収入が何年で金利を超えるか、税金がいつ利益を食い破るか、人口曲線がどの瞬間に空室率へ変換されるか……。

本記事を読むと、その超能力を“Excel + 会計脳”で再現できます。

価格・賃料・金利の３点を結ぶ一次方程式で、バブルかどうかを自分で判定できる。
キャッシュフロー計算書に“もし金利＋１％”というストレスを掛け、市場が揺れた時に自分の財布がどう揺れるかを３分で計測できる。
人口統計と会計基準をクロスさせ、誰も語らない「崩壊の前兆」を早期キャッチできる。

カフェのラテより少し長い５千文字ですが、読み終わった頃には１億円規模の意思決定に“定量の盾”を構えられるようになっています。では、都心マンションという名の摩天楼を、一緒に解体して中身を覗いていきましょう。

1 数字が叫ぶ「価格—所得—利回り」の異常値　―　“買えるけど、持てない”という現実
- 1.1 ケーススタディ：年収700万円・29歳サトウさんの場合
2 「供給制約」と「外貨マネー」の二枚看板はいつ折れる？　―　デベロッパーの会計技術とヘッジファンドの為替ゲーム
3 崩壊トリガーは財政シフト＆人口縮小─“静かな液状化”は始まっている　―　数字で読む「剥離」のフェーズ
4 結論：バブルは“破裂”ではなく“剥離”である
- 4.1 ラストメッセージ
- 4.2 深掘り：本紹介

数字が叫ぶ「価格—所得—利回り」の異常値　―　“買えるけど、持てない”という現実

都心中古70㎡の平均価格は１億円。厚労省の賃金構造基本統計を当てると、都内30代ホワイトカラーの平均年収は約560万円。価格／所得倍率＝17.8倍は、国交省が健全ラインと示す7倍の2.5倍超です。

価格高騰の理由を「土地がないから」で片づけるのは簡単。しかし会計的に見れば、デベロッパーの“棚卸資産回転率”を極限まで下げる戦術が効いています。建築期間中はBSに仕入原価4000万円の土地＋建物が載り、完成時には販売管理費分をのせて１億円で売却。回転率が年0.3→0.2に低下してもROEは維持できる仕組みです。価格は需要より資本効率で決まる──ここが投資家が最初に気付くべき視点。

次にキャッシュフロー。家賃月32万円（坪賃料1.5万円）で運営した場合、

年間家賃：384万円
管理・修繕・共用電気：▲70万円
固定資産税都市計画税：▲40万円
空室・テナント付替コスト：▲10万円

実質NOIは約264万円＝実質利回り2.2％。

これを住宅ローン0.4％・35年で組むと、元利返済は年264万円とほぼイーブン。政策金利が1.5％へ上がると返済は年348万円となり、赤字84万円／年に転落。赤字を埋めるには(1)家賃を月38万まで上げる、(2)持ち出し自己資金を1割→4割に増やす、の二択です。賃料弾力性が低い日本で(1)は現実的でなく、(2)はレバレッジの旨味を消します。

結論：“借入で買う投資家”は1％の金利アップで持ちこたえられない。数字はすでに黄信号を点滅させています。

ケーススタディ：年収700万円・29歳サトウさんの場合

サトウさんは初期費用として自己資金800万円を準備し、5％頭金で1億円のタワマンを購入予定です。
金融電卓に数字を入れると——

毎月返済：28.9万円（変動0.45％）
管理関連費用：月10.5万円
想定家賃（転勤時）：32万円

結果、自己居住中はローンと管理費で可処分所得の68％を住宅費が占拠します。これ、FIREどころかLIFE（Life Is Fully Encumbered）状態です。転勤で貸し出しても、金利＋1％のシナリオでは手取り月0.5万円赤字。夫婦のボーナスで補填すればいい？　それは投資ではなく寄付行為。サトウさんが“買うボタン”を押した瞬間、未来の財布には毎年20万円の穴が開く計算です。

「供給制約」と「外貨マネー」の二枚看板はいつ折れる？　―　デベロッパーの会計技術とヘッジファンドの為替ゲーム

供給サイド：在庫圧縮という名の“会計マジック”

国交省データによると、2024年度の首都圏新築分譲供給は22,239戸で統計開始来最少。ゼネコンが嘆く人件費・資材費高騰を逆手に取り、デベロッパーは“高値で少量売り”へ切り替えました。売上高は目減りしますが、固定費をJV（共同事業）でシェアすることで販管費率を薄くし、ROEを確保。投資家が「希少性」と思っている裏で、企業会計では“在庫評価損リスクの先送り”が行われているわけです。

更に注目は「分譲用不動産の簿価引下げルール」。IFRS適用企業では、ネットリアライザブルバリューが簿価を下回った時点で減損しますが、多くの国内上場デベはJ-GAAPで“個別物件の見込み利益”を前提に繰り延べ可能。結果、棚卸資産の評価損がBSに出にくく、投資家は熱いマーケティング資料しか見えない構造です。

需要サイド：円安トレンド×外資ファンド

ドル建てで見ると、2021年比円安効果だけで▲28％オフ。シンガポールや香港のファミリーファンドが、プライムエリアのフルフロアを“長期バケーション用セカンドホーム”として買い漁りました。
しかし通貨ヘッジはどこも短期。JPモルガンのリポートでは、東京レジデンシャルを持つ外資REITの半数が“変動ヘッジ比率50％以下”。ドル円が120円台まで戻れば、IRRはマイナスへフリーフォール。その時彼らが手放すのは、自宅ではなく“ポートフォリオの中で一番流動性が高い資産”＝都心マンションです。

セルサイド vs バイサイド

セルサイド（＝売る側）は「希少性」と「世界都市ランキング」を武器に価格維持を図りますが、バイサイド（＝買う側）は為替・金利・税制の“三段跳び”が崩れれば即撤退。両者の損益分岐点が重なる2027年前後が、供給の堰が切れるターニングポイントになると筆者は見ています。

外資ファンドのフローを数字で追う

あるシンガポール拠点のファンドは2023年後半、総額5億ドルで港区・品川区の中古レジを10棟取得しました。LTV（借入比率）60％、想定IRR12％。為替前提はドル円150±5円。2025年春、ドル円が135円に反転した途端、為替差損でIRRは7％台へ急落。IRR再達成には賃料を＋15％上げるか、出口価格を＋20％で売り抜ける必要があります。

ここで重要なのは損益計算書では黒字でも、キャッシュフローでは焼け野原になるという点。為替ヘッジコストはC/Fに直接ヒットし、ノンキャッシュ項目の減価償却では埋められない。外貨マネーが“温度差”で動くプレーヤーだとわかれば、退避シグナルは想像より早く点灯することが読み取れます。

崩壊トリガーは財政シフト＆人口縮小─“静かな液状化”は始まっている　―　数字で読む「剥離」のフェーズ

税制改正という“隠れ負債”

2026年に控える固定資産税評価替え。都心の商業地評価額は過去３年間で平均＋16％。単純計算で固定資産税都市計画税が年10〜20万円アップ。P/Lの営業外費用は小さいが、個人投資家のC/Fには死活問題。さらに住宅ローン減税控除率縮小で「税効果資産」が希薄化します。会計で言えばDeferred Tax Assetの取り崩し。

人口動態：需要の貸借対照表

国立社会保障・人口問題研究所の推計では、東京都区部人口は2025年をピークに微減局面へ。ただし高齢単身世帯は増加し、“広いファミリータイプ”と“築浅タワマン”の需給が二極化。オフィス街徒歩圏という強みを持つ２LDK以上の空室率は0.9％ですが、郊外タワマンは2.7％と分水嶺を越えました。

空室率の上昇は賃料をじわじわ押し下げ、NOI圧縮→物件価格下落→減損認識と続くBS縮小スパイラルを誘発します。これは2000年代米国サブプライムで起きた“賃料デフォルト→評価損計上→REITの減配”と同じ連鎖。

静かな液状化

マンション価格指数は豪快に伸びても、取引量は減る──このギャップが「流動性プレミアム」の剥離を示すKPIです。2025年Q1の東京中古流通件数は前年同期比▲12％。売り出し価格が高止まる一方、成約価格は横ばい。薄氷の上でスケートしているような状況で、氷が割れる音は平均値には写らず、足元のヒビとしてしか見えません。

上場REITのNAV倍率も2025年春に1.3倍→1.05倍へ急降下。彼らはJ-REIT版“株価純資産倍率”。価格が下がる前に、資本市場はバブル割れをプライシングし始めているのです。

シナリオ分析：三本の導火線

パラメータ	ベースケース	ストレスケース	クライシスケース
政策金利	1.0％（2027）	1.5％（2027）	2.0％（2026）
為替（ドル円）	140円	125円	110円
家賃成長率	+1％/年	0％	▲3％/年
マンション指数	横ばい	▲12％	▲25％

導火線① 金利：0.5％ごとの利上げで借入コストは年＋80万円。
導火線② 為替：円高1円で外資IRRは0.25pt低下。125円割れが撤退ライン。
導火線③ 賃料：成長ストップでNOIは年▲30万円、家賃下落でさらに圧縮。

三本同時に着火すると、経済合理性は一撃で崩壊。大きな爆発音でなく、帳簿上の数字が真っ赤に染まる“静かな崩壊”が始まります。

結論：バブルは“破裂”ではなく“剥離”である

建設現場で外壁タイルが少しずつ剥がれ落ちるように、都心マンション市場は「価格＞価値」の差分が静かにフレークアウトしています。デベロッパーが光沢を足すたびに、会計の虫眼鏡で見れば粗が浮き出る。

投資の神髄は“期待値と確率”を読むこと。期待値＝賃料・節税メリット・値上がり益。確率＝金利・為替・人口・税制というリスクファクター。期待値がいくら高くても、確率が極小ならEV（期待値×確率）はプラスにならない。数字は冷たい。でも数字を味方につけると、私たちはどこまでも自由になれる。
もしあなたが今日、不動産サイトを閉じてExcelを開き、３つのシート──P/L、BS、C/F──を作ったとき、未来は変わり始めます。金利＋1％、家賃▲10％、為替±0のストレスをかけ、それでも黒字を維持できる物件だけが“本物”です。

そして覚えてほしい。「家は資産」ではなく「家を通じて生まれるキャッシュフローこそ資産」。資産はあなたを守りも縛りもする。ガラスの靴のようなタワマンは美しいですが、割れたとき痛いのは履いている自分。

ラストメッセージ

私たちが恐れるべきは価格下落そのものではありません。“わからないままに大きな決断をすること”です。数字を読める人は、恐れではなくシナリオと確率で未来を語り、笑顔でリスクと握手できます。夜景に浮かぶタワマンのシルエットを見上げるたび、あなたの脳裏に今日の数式がぼんやりと浮かび上がる。そんな知的なスリルを、ぜひ楽しんでください。次の乾杯は、「数字を味方にした大人」だけが味わえる至福の一杯になるはずです。乾杯！

それではページをめくるようにスクロールし、次々と現れる“数字の伏線”を回収していきましょう。最後に閉じるのはブラウザではなく、あなたの中で芽生えた「思考停止」という名のウィンドウです。